• Investire nel fotovoltaico nel 2021: 5 cose da sapere per l'acquisto di terreni per impianti solari

    Analisi di fattibilità, tempistiche autorizzative, contratti condizionati: 5 cose da sapere per investire nel fotovoltaico nel 2021 e acquistare un terreno per gli impianti solari.

  • Riceviamo spesso richieste da parte di chi non è proprietario di un terreno ed è però interessato a investire nel fotovoltaico con un acquisto finalizzato all’ottenimento di una rendita annuale garantita. Come individuare un sito idoneo per un impianto solare a terra e poter fare un investimento sicuro? E conviene ancora nel 2021?

     

    Ecco 5 cose che devi assolutamente sapere per investire nel fotovoltaico nel 2021.

    1. Analisi di fattibilità e AU

    La prima cosa da sapere se vuoi acquistare un terreno per un investimento di questo tipo sono i criteri di idoneità. Abbiamo dedicato una guida di approfondimento sui requisiti di idoneità di un terreno per un impianto fotovoltaico a terra (se te la sei persa, clicca qui) e se dovessimo riassumerli, sicuramente al primo posto c’è l’estensione. Le società di sviluppo o i fondi di investimento per via dell’assenza di incentivi nel fotovoltaico a terra per i terreni agricoli valutano estensioni a partire da almeno 11 - 20 ettari.
    Il secondo elemento è la vicinanza ad una cabina di tensione per la connessione dell’impianto fotovoltaico (ideale entro il raggio di 2 km).
    Il terzo elemento è la morfologia e la pendenza: terreni pianeggianti o collinari con esposizione a sud, liberi da cespugli e/o boschi sono sicuramente la tipologia di terreni più favorevoli per un progetto di investimento per un impianto fotovoltaico a terra.
    Infine l’assenza di vincoli paesaggistici (fiumi, laghi, parchi naturali, aree unesco, aree archeologiche, aree IBA, coni visuali ecc) è un elemento che rafforza a definire un’area idonea per un impianto con pannelli solari a terra.

     

    2. Tempistiche autorizzative

    Il secondo aspetto fondamentale da tenere in considerazione è l’iter autorizzativo. Se vuoi scoprire di più come funziona l’autorizzazione per realizzare degli impianti fotovoltaici a terra, abbiamo dedicato una guida speciale anche per questo (clicca qui).
    L’iter autorizzativo infatti è molto complesso. Per iniziare la fase di realizzazione, una società di sviluppo o fondo di investimento necessita di due autorizzazioni principali: l’autorizzazione da parte del gestore di rete (Enel o Terna) e l’autorizzazione Unica rilasciata dalla regione.
    Si stima che in 60 giorni il gestore di rete elabora il preventivo di connessione - che successivamente la società in oggetto avrà cura di analizzare in termini di costi e fattibilità. Se la società accetta il preventivo di connessione, lo step successivo è la richiesta di Autorizzazione Unica in regione. Per il rilascio di questo documento la procedura amministrativa prevede che venga indetta una Conferenza dei Servizi che ha una durata di 180 giorni , al termine dei quali dà l’esito. Se l’esito è positivo , bisogna attendere altri 120 giorni in cui l’AU diventi indisputabile (non soggetta a revoche e/o ricorsi).

     

    N.B In base alla regione e alla complessità del progetto le tempistiche possono estendersi fino a 360 gg (a questi sono da aggiungere i tempi di risposta ad eventuali richieste di integrazione).

    3. Peculiarità di un contratto preliminare

    Al momento della ricezione dell’offerta di affitto e/o di acquisto, si stipula con la società un contratto preliminare che determina l’impegno tra le parti (proprietario e società di sviluppo) e una volta sottoscritto prende avvio l’iter autorizzativo. Tra le condizioni basilari per la firma di un contratto preliminare è che vi sia pieno titolo e proprietà della superficie.

     

    Se ancora non si è proprietari del terreno non si può firmare un preliminare con nessuna società. E se si sceglie di acquistarlo in funzione della firma del preliminare, bisogna tenere a mente la complessità e le tempistiche dell’iter autorizzativo, in quanto :

     

    1. Non è detto che l’impianto a pannelli solari venga autorizzato dal gestore di rete;
    2. Non è detto che la società accetti il preventivo di connessione;
    3. Non è detto che la regione autorizzi il progetto (nonostante le analisi tecniche di fattibilità approfondite abbiano dato un esito positivo).

    4. Caparra ed erogazione del primo canone

    In funzione dell’acquisto è bene anche sapere che le società di sviluppo e/o fondi di investimento si impegnano a dare una caparra che solitamente corrisponde al 5/10% del primo canone di affitto a connessione accettata.

     

    L’erogazione del primo canone avviene al termine della fase di realizzazione.

    5. I contratti condizionati: una soluzione o un’illusione?

    Le tempistiche, la complessità e le incertezze dell’iter autorizzativo possono dare l’idea che acquistare un terreno per un impianto fotovoltaico a terra facendo un investimento sicuro sia praticamente impossibile. In realtà non lo è, ma è sicuramente complesso e un investimento da valutare con attenzione.

     

    Una possibilità per tutelarci dal fare un investimento sbagliato potrebbero essere i contratti condizionati.

     

    Di che si tratta?

     

    I contratti condizionati sono molto simili ai contratti preliminari: sono dei contratti in cui si sottoscrive tra nuovo acquirente e futura proprietà la promessa di acquisto del terreno subordinata all’ottenimento delle autorizzazioni necessarie a realizzare un impianto fotovoltaico a terra.

     

    Da un lato, l’attuale proprietario è quindi consapevole che venderà il terreno tra circa due anni al nuovo acquirente solo la società con cui è in contatto ha ottenuto le autorizzazioni necessarie. Dall’altro, il possibile acquirente concluderà la procedura di acquisto solo quando davvero ha la conferma della fattibilità del progetto.

     

    Ma è davvero una soluzione questa?

     

    Potrebbe, non è detto che lo sia davvero. Ecco alcuni elementi che potrebbero essere ostativi:

    1. Le tempistiche: l’attuale proprietario potrebbe non essere d’accordo con le tempistiche previste
    2. La rinuncia del diritto di prelazione: con il contratto condizionato potrebbe venir meno il diritto di prelazione esercitato dalle società operanti nel settore, ovvero la priorità dell’acquisto del terreno da parte della società in caso di vendita su qualsiasi altro soggetto
    3. La rendita: l’attuale proprietà sa che guadagnerà sulla vendita del proprio terreno solo quando questo avrà un valore ben più alto con un affitto annuale. Chi lo vende più?
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