Contratto di affitto terreno agricolo o industriale. Dal preliminare al definitivo, tutto quello che devi sapere.

Nel caso della locazione o cessione del diritto di superficie il contratto di affitto di un terreno agricolo ha una durata di 30 anni - con eventuale opzione fino ai 40 ( 5+5). A seguito della ricezione del preventivo da parte dell'azienda di sviluppo e/o fondo di investimento interessata alla superficie, il rapporto tra proprietario e investitore è regolato da un contratto preliminare.

Il contratto preliminare stabilisce la promessa da parte della società di acquistare un diritto di superficie sul terreno solo ed esclusivamente all’avveramento di determinate condizioni che permettono di procedere con la costruzione e la messa in esercizio dell'Impianto Fotovoltaico, e comprensivo delle relative opere accessorie.

Prende il nome di "preliminare" perché definisce l'avvio del rapporto contrattuale subordinato alle condizioni necessarie di poter connettere l’impianto e poterlo autorizzare.

Dopo aver firmato il contratto preliminare o il contratto di opzione, il primo step fondamentale è la domanda di connessione per il rilascio della “STD” (Soluzione Tecnica Definitiva) che definisce i criteri di allacciamento per gli impianti fotovoltaici di grandi dimensioni.

La STD è un vero e proprio preventivo fornito da ENEL o TERNA per valutare l'investimento dell'impianto fotovoltaico, poiché fornisce la cifra preventivata al fine di riservarsi la disponibilità della linea elettrica più vicina. Tale documento che espleta dettagliatamente come procedere per la connessione e quali sono le condizioni tecnico economiche per la connessione alla rete degli impianti di produzione di energia elettrica.

Successivamente, si procede con la richiesta per il rilascio dell’Autorizzazione Unica dall’ente competente (regione e/o provincia). L’ Autorizzazione Unica Ambientale (AUA) è un provvedimento autorizzativo ambientale, rilasciato dallo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) e viene rilasciata dopo 180 gg + 120 gg per il ricorso.
Una volta che l’Autorizzazione unica diventa indisputabile (ovvero si è concluso il termine ultimo per poter fare ricorso), prende avvio la fase di realizzazione dell'impianto di pannelli solari, e quanto è stato stabilito nella scrittura preliminare diviene definitivo.
 

Di seguito vi proponiamo una struttura facsmile di un contratto preliminare per la cessione del diritto di superficie, con gli elementi e le note più comuni con cui è possibile interfacciarsi. Vediamo nel dettaglio come si compone e quali sono gli aspetti messi in evidenza.

Una delle prime sezioni dell'atto è quella relativa la premessa e l'oggetto. Questi definiscono i rapporti in termini di diritti e oneri da ambo le parti, società e proprietario.

Da un lato, la società si impegna ad acquistare un diritto di superficie sul terreno solo ed esclusivamente per la costruzione e mantenimento dell'Impianto Fotovoltaico, comprensivo delle relative opere accessorie al di sopra e al di sotto del terreno del proprietario interessato.
Il diritto di superficie graverà solo sulla porzione di terreno realmente utilizzabile e idonea per un eventuale impianto, al netto di fasce di rispetto, eventuali vincoli e/o aree protette.

Dall'altro lato, il proprietario si impegna a costituire in favore dell'impianto le cosiddette servitù di passaggio, che conferiranno alla società il diritto di far accedere il proprio personale al fine della costruzione, sorveglianza e manutenzione dell'elettrodotto, di realizzare tutte le opere necessarie per garantire l'accesso all'Impianto a Pannelli Solari e infine, di tagliare le piante che siano di impedimento alla costruzione dell'elettrodotto.

Qui si definisce la durata del rapporto, la possibilità di estensione e i criteri in caso di scioglimento o invalidazione del contratto definitivo.
 

Il contratto di affitto ha solitamente una durata di 30 anni, dalla stipula del Contratto Definitivo.

Al termine della durata la società si impegna a riconsegnare il terreno al proprietario in perfetto stato di conservazione e libero dall'impianto, di cui ha obbligo di smaltimento.

Un'altra sezione tipica del contratto preliminare è anche quella relativa al corrispettivo . Qui è definita la somma pattuita per ettaro all'anno e le forme di garanzia dell'adempimento degli obblighi di pagamento da parte della società.

Possono essere altresì evidenziate forme di garanzia dell'adempimento dei propri obblighi di pagamento da parte della società, quali fideuissione bancaria o polizza assicurativa entro i primi mesi dalla data di entrata in esercizio dell'Impianto Fotovoltaico ed escutibile a prima richiesta con importo pari a una rata annuale.

N.B: ogni azienda applica forme di garanzie singolari e questa clausola può essere sicuramente soggetta a variazioni.

In questa sezione della scrittura è definito che la stipula e il passaggio dal Contratto Preliminare al Contratto Definitivo è condizionato e subordinato alla presenza dei seguenti elementi:

- Rilascio da parte del Comune di un Certificato di Destinazione Urbanistica (solitamente già richiesto per la sottoscrizione del contratto preliminare);
- Accettazione del preventivo di connessione ricevuto da ENEL o TERNA;
- Rilascio dell' A.U (Autorizzazione Unica);
- Esito positivo di tutte le analisi tecniche;
- Rilascio di ogni ulteriore permesso, licenza, autorizzazione ecc;
- Ottenimento della delibera di finanziamento di un istituto di credito o altro soggetto finanziatore.

Un articolo dell'atto è quasi sempre dedicato al Contratto Definitivo, ci cui vengono definiti l'oggetto, le tempistiche di stipula dinanzi a un Notaio e le condizioni di scioglimento qualora la società non procedesse entro i termini stabiliti alla stipula del Contratto Definitivo.

Solitamente il Contratto Preliminare per un Diritto di Superficie ha una durata di 24 mesi. Dopo la firma del contratto preliminare lo sviluppatore e/o investitore procede con la domanda di connessione (circa 6 mesi), e qualora l’esito fosse positivo procede con l'autorizzazione unica (circa 1 anno). Solo dopo aver terminato l’iter autorizzativo si potrà pianificare la data del rogito e programmare i lavori di installazione e connessione dell’impianto fotovoltaico.

Il termine ultimo del Contratto Preliminare può essere ulteriormente prorogato a discrezione dello sviluppatore e/o investitore.

Il Contratto Definitivo conterrà tutte le disposizioni del Contratto Preliminare, e una condizione risolutiva qualora si verifichi l'impugnazione, revoca, sospensione o decadenza. Tutte le spese, i costi e gli oneri relativi alla stipula del Contratto Definitivo saranno a carico dello sviluppatore e/o investitore.

Nella scrittura è anche dedicato uno spazio alla tematica dell'accesso, secondo cui si stabilisce il periodo di preavviso da parte della società al fine di poter accedere al terreno per le indagini e analisi tecniche e gli obblighi da parte del proprietario nel non realizzare alcuna opera permanente sul terreno.

Il Contratto Preliminare può stabilire che il proprietario garantisca l'accesso al terreno alla società, previo preavviso da stabilire in maniera ragionevole tra le parti, al fine di poter accedere al terreno.

Sino alla stipula del Contratto Definitivo il terreno rimane nella piena disponibilità del proprietario per l'esercizio di tutte le attività agricole e/o pascolo (nonché la possibilità di poter continuare a percepire eventuali contributi come la PAC), fatta eccezione per qualsiasi intervento e/o attività che possa arrecare danni o limitazioni ad un eventuale futuro impianto.

Questa invece è una sezione in cui possono essere definite ulteriori limitazioni ai diritti concessi al proprietario, in forza del contratto preliminare e definitivo e ulteriori limitazioni ai diritti concessi alla società che prende in affitto il terreno.

Di solito ne conviene che lo sviluppatore e/o investitore:

- prenda a carico tutte le spese delle opere necessarie e accessorie, al fine di rendere idoneo il terreno per un futuro ed eventuale impianto fotovoltaico;
- adotti tutti gli accorgimenti necessari a non recare danno al terreno nel corso dei lavori;
- abbia cura di eseguire a sue spese tutte le riparazioni e/o manutenzioni ordinarie o straordinarie dipendenti da deterioramenti prodotti dall'utilizzo del terreno.
Anche al proprietario convengono alcune limitazioni, insieme all'impegno di consegna del terreno in buono stato di manutenzione, quali ad esempio:
- non concludere contratti con terzi aventi per oggetto la costituzione di qualsiasi diritto reale o personale in ordine al terreno;
- non compiere atti che possano non permettere la realizzazione dell'Impianto Fotovoltaico;
- non erigere sul terreno porzioni immobiliari di sua proprietà.

Una serie di dichiarazioni a garanzia della proprietà, assenza di vincoli o gravami e l'uso sempre conforme alle disposizioni legislative è l'oggetto permeante di questa sezione della scrittura dell'accordo.

Il Proprietario garantisce anche che il terreno sia di sua piena ed esclusiva proprietà, libero da vincoli o ipoteche e di aver fatto un uso conforme alle disposizioni legislative.

Nel caso in cui sul terreno gravi un’ipoteca (ad esempio derivante dal mutuo di acquisto), il proprietario si deve impegnare a estinguerlo entro e non oltre la data della sottoscrizione del contratto definitivo.

 
In questo paragrafo solitamente il proprietario dichiara anche che il terreno non presenta criticità di carattere ambientale, di non aver mai eseguito opere non autorizzate.

Una sezione dell'atto può contenere i rimedi sia per il proprietario che per il Promittente Superficiario, qualora uno dei due soggetti fosse in parte o totalmente inadempiente agli oneri preposti. Ad esempio, a volte può essere inserito che:

- Qualora Promittente Superficiario non dovesse procedere alla stipula del Contratto Definitivo entro la data prevista, il proprietario avrà il diritto a risolvere l'accordo e trattenere quanto pagato;

-Qualora Promittente Superficiario ritardasse il pagamento di una Rata Annuale oltre i termini previsti dall'accordo, il proprietario potrà altresì risolvere il contratto definitivo, intimando Promittente Superficiario di adempiere entro un periodo di tempo stabilito.

L'Impianto Fotovoltaico è di esclusiva proprietà dell'azienda, la quale avrà e l'obbligo di smontare, rimuovere e smaltire dal terreno l'Impianto Fotovoltaico e tutte le opere accessorie connesse.

A garanzia dell'obbligo, la società si impegna solitamente a stipulare una idonea polizza fideiussoria assicurativa escutibile al termine del contratto di affitto.

Tale fideiussione verrà fornita dall’investitore e/o sviluppatore in favore dell’Ente pubblico se previsto dalle legge, con copia trasmessa al proprietario, per cui al termine del contratto il vostro terreno verrà restituito nelle stesse condizioni antecedenti all’installazione dell'impianto fotovoltaico. In alternativa, verrà fornita dall’investitore e/o sviluppatore in favore del proprietario qualora non fosse richiesta dalle pubbliche autorità.

In questa sezione vengono definiti tutti i costi e le tasse.

Restano a carico del proprietario tutti i costi e le tasse relative al terreno, mentre i costi e le tasse di qualunque genere gravanti sull'Impianto Fotovoltaico saranno sempre a carico del Promittente Superficiario, così come l' IMU sul terreno relativa al diritto di superficie (nei soli casi in cui è applicabile).

L'azienda dovrà farsi carico dei costi relativi alla trascrizione del contratto.

Il contratto è trasferibile, tuttavia definisce il divieto per il proprietario di cessione o donazione del terreno a qualsiasi altro soggetto giuridico assoggettabile a fallimento.

Nel caso di vendita del terreno, a seguito della stipula del contratto definitivo, il proprietario riconosce il diritto di prelazione sull'acquisto del terreno stesso.

Il diritto di prelazione permette infatti secondo la legge italiana ad un soggetto di essere preferito ad un altro a parità di condizioni e solitamente il Promittente Superficiario può esercitarlo entro un determinato termine dalla data di comunicazione scritta.

Sia per i soggetti privati che per i soggetti giuridici, a seguito della cessione, il nuovo acquirente subentra facendosi carico di tutti i diritti e oneri derivanti dall'accordo scritto in corso di validità. E il discorso è analogo in caso di morte del proprietario: gli eredi subentrano in tutti i diritti e obblighi.